Aprovada neste ano, a Reforma Tributária já começa a impactar diretamente o setor imobiliário brasileiro, especialmente para pessoas físicas que utilizam a locação de imóveis como fonte de renda passiva. Com a entrada em vigor da Lei Complementar 214/2025, passam a incidir sobre essas operações os novos tributos IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), além do já conhecido Imposto de Renda (IR).

Dupla tributação e novo enquadramento fiscal

A nova regra prevê que qualquer pessoa física que possua mais de três imóveis distintos e que receba acima de R$ 240 mil por ano em aluguéis será automaticamente enquadrada como contribuinte do IBS e da CBS. A mudança é válida inclusive para quem ultrapassar 20% desse valor (R$ 48 mil) em determinado ano — o enquadramento se dará no mês seguinte.

“Essa nova sistemática representa uma mudança profunda no perfil de quem investe em imóveis para alugar. Agora, é fundamental reavaliar se ainda vale a pena manter esse tipo de ativo”, avalia Mariana Domingues S. Herold, advogada especialista em Direito Tributário.

Mesmo com descontos previstos, a carga tributária é significativa. Para locações comuns, a alíquota efetiva será de 7,95%, reflexo de um abatimento de 70% sobre a alíquota padrão de 26,5%. No entanto, o locador continuará pagando Imposto de Renda sobre o mesmo rendimento, o que representa uma tributação dupla: sobre o consumo (IBS/CBS) e sobre a renda (IRPF).

Locação por temporada e agronegócio também serão afetados

As locações de curta duração, como as realizadas por meio do Airbnb, terão alíquota efetiva ainda maior: 15,9%, com abatimento de apenas 40%. O percentual foi equiparado ao da hotelaria tradicional, o que pode dificultar a rentabilidade nesse tipo de negócio informal.

No agronegócio, o arrendamento rural também foi incluído nas mudanças e sofrerá a mesma carga de 7,95%, elevando os custos operacionais para produtores e investidores do setor.

Efeitos nos contratos e na cadeia tributária

A advogada alerta que os contratos de locação precisarão ser revistos, especialmente no caso de contratos com empresas. Se o proprietário do imóvel for pessoa física e não recolher os novos tributos, a empresa locatária não poderá utilizar os créditos do IBS/CBS, comprometendo a lógica da não cumulatividade tributária.

“Isso pode levar muitas empresas a priorizarem a locação com pessoas jurídicas, para manter o benefício fiscal e evitar riscos de passivos”, explica Mariana.

Planejamento tributário será essencial

Diante do novo cenário, especialistas recomendam que investidores em imóveis revisem urgentemente suas estratégias patrimoniais. A locação, que antes era considerada uma renda passiva de baixo risco, passa agora a ser enquadrada como atividade empresarial, exigindo mais controle fiscal e atenção jurídica.

“Para muitas famílias, a locação de imóveis deixará de ser uma renda simples. Passará a exigir planejamento tributário, adequações contratuais e postura empresarial”, finaliza Mariana.

Sobre a especialista
Mariana Domingues S. Herold é advogada especialista em Direito Tributário, Empresarial e Societário, fundadora do escritório Domingues & Herold Advogados. Atua em consultoria estratégica para planejamento sucessório, governança corporativa e gestão patrimonial.